Commandement de payer et clause résolutoire : le délai de 6 semaines (loi du 27 juillet 2023)
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a réduit de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire pour régulariser après un commandement de payer visant la clause résolutoire, et a rendu cette clause obligatoire dans les baux d'habitation. Le point sur ce qui change concrètement pour la rédaction des actes.
Ce qui a changé
La loi du 27 juillet 2023 (dite « anti-squat ») a modifié l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur deux points essentiels pour le contentieux locatif :
| Avant | Depuis la loi du 27/07/2023 | |
|---|---|---|
| Délai du commandement de payer | 2 mois | 6 semaines |
| Clause résolutoire | Facultative (stipulation du bail) | Réputée écrite dans tout bail d'habitation |
Passé le délai de six semaines sans paiement intégral des sommes visées, la clause résolutoire est acquise et le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de constat de la résiliation et d'expulsion.
Baux en cours : la question de la non-rétroactivité
Le point le plus discuté en pratique : quel délai appliquer aux baux signés avant l'entrée en vigueur de la loi ? La Cour de cassation a précisé (avis du 13 juin 2024) que le délai de six semaines ne s'applique pas aux baux en cours dont la clause résolutoire stipule expressément un délai de deux mois : la stipulation contractuelle demeure. En revanche, pour les baux conclus après l'entrée en vigueur de la loi, ou dont la clause renvoie aux « dispositions légales en vigueur », le délai de six semaines s'applique.
Concrètement, avant de rédiger le commandement, la lecture de la clause résolutoire du bail est déterminante :
- Bail antérieur au 29 juillet 2023 mentionnant expressément « deux mois » → délai de 2 mois maintenu ;
- Bail postérieur, ou clause renvoyant aux dispositions légales → délai de 6 semaines.
⚠ Points de vigilance du praticien
- Viser le bon délai dans le commandement : un délai erroné expose l'acte à contestation et fait perdre plusieurs semaines de procédure.
- Signalement CCAPEX : le commandement de payer doit être signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions dans les conditions de l'article 24, préalable dont le non-respect affecte la recevabilité de l'assignation.
- Décompte précis : le commandement doit détailler les sommes dues (loyers, charges, mois par mois) — un décompte global est fragile.
- Mentions obligatoires : reproduction des dispositions de l'article 24 et adresses des organismes d'aide (FSL, ADIL) à peine de nullité.
Textes et références
Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite · Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 · Avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 sur l'application dans le temps. Sources à jour au 12 juillet 2026 — textes officiels consolidés sur Légifrance.
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